ACTIV
Версия на Български език English version Deutsch Version French Version 

Мисия: Предоставяне на интегрирани решения, изведени на база квалификация, умения, познания и талант в сферата на одита, счетоводството, данъците, финансите, правото и бизнеса.

АКТИВ
История
Екип
Представяне
Международно присъствие
Актив ПОФО - Програма за обществена фирмена отговорност
Оферти
Новини
Кариери
Контакти
Актив Експерт Експрес
Доклади за прозрачност
Публикации в пресата
Книги
Реферативен журнал
Икономически бюлетин
Архив на Икономически бюлетин
Национален годишник - Финансови отчети
Класации Актив
Анкета
Geneva Group International
ANN - Активити Национална Мрежа
Актив АБГ
A.B.G.
Бизнесхелп
Бизнес практика Актив
Галерия Актив Арт
Ценностни Книги
Трудов посредник
Exporter.bg
Diavelly

АКТИВ е независим член на Активити Национална Мрежа АД (ANN)

АКТИВ е независим член на Geneva Group International (GGI)

Пропуски в правната уредба на ипотеката в България и тяхното отражение в практиката

Банковият ипотечен кредит има за обезпечение недвижимо имущество, за което се учредява ипотека. Поради обстоятелството, че ипотеката е най-надеждната гаранция, тя е желано и търсено от банките обезпечение във всички случаи, когато се касае за голям финансов интерес.

Правната уредба на ипотеката в България е уредена в чл. 166-179 от Закона за задълженията и договорите. Въпросът е дали тя в действителност съответства на нуждите на оборота и дали не е изостанала както от потребностите на пазара, така и от законодателните решения в държавите – членки на Европейския съюз.

Ипотеката като гаранция за кредитора, в случай на неизпълнение от страна на длъжника, му дава право да иска недвижимият имот да бъде продаден на публична продан, независимо в чия собственост или владение се намира той. Кредиторът има право да получи обезпеченото си вземане от продажната цена преди другите кредитори на същия длъжник или собственика на имота /съгласно чл. 169 от ЗЗД ипотеката има ред от реда на вписването й/.

В последно време в медийното пространство бе повдигнат въпросът за увеличаващите се необслужени банкови ипотечни кредити. Това означава, че нерешените проблеми във връзка с ипотеката ще станат особено актуални с увеличаване броя на случаите на принудително изпълнение на обезпечени с ипотека вземания. Това води до необходимостта да се обърне внимание на някои от основните въпроси, които трябва да получат ясен отговор в практиката и в законодателството.

Основният белег на предмета на ипотеката е изискването за специалност т.е. ипотеката може да бъде учредена само върху поединично определени имоти, които следва да се индивидуализират по вид, местонахождение и граници.

Предмет на ипотека могат да бъдат всички недвижими имоти, но те трябва да отговарят на две изисквания: да са в гражданския оборот и да имат самостоятелно съществуване. Тук могат да се очертаят следните проблеми:

  • Невъзможност ипотекираните имоти да бъдат индивидуализирани изцяло поради липса на изграден единен кадастър в страната. Това води до липса на информация за точни и актуални данни за границите и размерите на имотите. В голяма част от актовете за учредяване на ипотеки имотите се описват по актовете за собственост, където описанието им невинаги съответства на действителното състояние. Това несъответствие между “правно” и “фактическо” положение може да създаде проблем при публичната продан на имота, съответно да се окаже сериозна пречка за удовлетворяване на кредитора.
  • Няма еднозначно решение дали предмет на ипотека могат да бъдат идеални части от недвижим имот. Възниква въпросът какви ще са последиците за останалите съсобственици при учредяване на ипотека от съсобственик при липса на съгласие от тяхна страна – дали подобно разпоредително действие е недействително или е непротивопоставимо на останалите собственици, или за тях възниква право да искат изкупуване на ипотекираната част от съсобствения имот.
  • Важно значение има възможността правото на строеж да бъде предмет на ипотека респ. дали бъдещи вещи могат да бъдат предмет на ипотека. Тъй като съвременната уредба на ипотеката не дава яснота на повдигнатия въпрос е необходимо да се вземат законодателни мерки за неговото решаване, за да се избегнат бъдещи спорове, макар че този потенциален конфликт вече е заложен в практиката, тъй като голяма част от ипотеките, които се учредяват за обезпечаване на банкови кредити, са върху незастроени поземлени имоти, като в актовете се отбелязва, че ипотеката обхваща и “правото на строеж” или се2 описва “бъдещата” сграда.
  • Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение /чл. 179, (1) от ЗЗД/. Заличаването на ипотеката също повдига някои въпроси, а именно нейната неделимост и възможността един акт за учредяване на ипотека да обхваща повече от един имот. По правило ипотеката е неделима – не се намалява с намаляване на вземането, тя продължава да тежи върху целия имот.

  • В законодателствата на европейските държави този въпрос е изрично решен, като заличаването спрямо отделни имоти е допустимо, когато в акта за учредяване на ипотека е посочена стойността от дълга, която обезпечава всеки отделен имот. Българската правна уредба не дава яснота и по този въпрос, което може да ощети собствениците на недвижими имоти, тъй като те могат да изпаднат в ситуация да не могат да освободят някой от имотите си и да го използват за ново обезпечение или да го прехвърлят.

Еднозначно решение нямат и някои въпроси свързани с обезпеченото вземане. Важен въпрос, който се нуждае от по-ясна законова регламентация е как последващи промени в обезпеченото вземане ще се отразят на ипотеката и как те следва да бъдат вписани. В действителност всеки нотариус има своя собствена практика по това как се отразяват промените в акта за учредяване на ипотека, което финансово обременява страните по ипотеката и затруднява оборота.

Хармонизирането на българската правна уредба с тази на страните от Европейския съюз, където почти всички тези въпроси са уредени на законово ниво, би допринесло за избягването на големи затруднения в практиката.

До тогава и всякога, когато търсите консолидирано мнение по горепоставените въпроси, може да се обръщате към “АКТИВ”.

АКТИВ
Семинар-обучение: Специфично отчитане и данъчно облагане за 2017г. гр. Дупница, 16-20.07.2017 г.
Адаптируеми* и активируеми** продукти*** от АКТИВ
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2016 г., гр. Варна - 31 януари 2017 г.
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2016 г., гр. София - 19 януари 2017 г.
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2016 г., гр. Варна - 17 и 24 януари 2017 г.
Писмена разработка от семинар "Нови нормативни изисквания за разкриване на информация от предприятията"
Семинар-обучение: Нови нормативни изисквания за разкриване на информация от предприятията, гр. Варна - 17 ноември 2016 г.
Класация Актив 2016(2015)® на CD - класации на 5000 фирми в България по различни показатели
Писмени разработки от семинари
Активен семинар на тема: ОФШОРНИТЕ ЗОНИ-«ДАНЪЧЕН РАЙ» ИЛИ «ДАНЪЧЕН АД», гр. Варна - 01 юли 2016 г.
Семинар-обучение: Новото счетоводно законодателство в сила от 01.01.2016 г., с. Баня, общ. Разлог, 15-19.05.2016 г.
Активен семинар със съдържание: КООПЕРАЦИЯТА – ВЪЗХОД И ПРОБЛЕМИ, гр. Варна - 25 февруари 2016 г.
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2015 г., гр. Варна - 3 февруари 2016 г.
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2015 г., гр. Варна - 15 и 26 януари 2016 г.
Семинар-обучение: Годишно счетоводно и данъчно приключване 2015 г., гр. София - 21 януари 2016 г.
Класация Актив 2015(2014)® на CD - класации на 5000 фирми в България по различни показатели
Писмена разработка от семинар "Годишно счетоводно приключване 2014г. Изменения в ЗДДС, ЗКПО и ЗДДФЛ в сила от 01.01.2015г."
Приемна на "Данъчния отговорник" от 20.01.2015 г. до 20.04.2015 г.
Класация Актив 2014(2013)® на CD - класации на 5000 фирми в България по различни показатели
Класация Актив 2013(2012)® на CD - класации на 5000 фирми в България по различни показатели
"Данъчно оптимиране", автор: Симеон Симов, поредица "Бизнес оптимиране Актив"
Финансово-счетоводен анализ – автоматизиран електронен вариант
Практико-приложен пакет "Годишен отпуск" - адаптируем продукт
"Финансово-счетоводен анализ", автор: доц. д-р Надя Костова
О.К. за одитните комитети - писменна активируема разработка, съдържаща изискванията и документите относно създаването и действието на одитните комитети
Гoдишен финансов отчет и годишен доклад за дейността в електронен вариант
Изготвяне на годишни данъчни декларации на физически лица, включително деклариране на получени и предоставени заеми
Методика за определяне на частичен данъчен кредит, с изчислителен модул
Консултации по осигуряване
ACTIV